La vérification diligente d’un plex

Imaginez qu’à la suite de l’acquisition de votre plex, vous receviez un avis de la ville mentionnant que :

1/  votre 6-plex est conforme à 5 logements seulement ;

2/  les dépenses énergétiques affichées dataient d’il y a 2 ans ;

3/  le seul loyer que vous n’aviez pas vu n’est plus habité ;

4/  et finalement, qu’il est dans un état qui rendra la location quasi impossible.

La due diligence, une condition essentielle à toute promesse d’achat sur un immeuble à revenus. Elle désigne un ensemble de vérifications qu'opère un investisseur en vue d'une transaction. Elle permet à l’acheteur de valider que les revenus et les dépenses sont bien réels et de détecter les problématiques non divulguées.

Suivant celle-ci, l’acquéreur pourra :

- Lever les conditions de son offre et finaliser la transaction ;

- Mettre un terme à la transaction ou demander une réduction du prix d’achat ;

- Exiger des expertises supplémentaires ;

- Demander des garanties par rapport à certains risques.

 

Les étapes de la due diligence :

  1. La visite des lieux

       - Visite de tous les logements et des pièces de service ;

       - Entrevue avec quelques locataires, concierge, etc. Engagement du propriétaire actuel, valider ce qui est affiché au bail. Renouvelleront-ils pour la prochaine année ?;

  1. L’étude des documents (vérification administrative)

       - Baux, avis de renouvellement, enquête de crédit, factures des dépenses, etc.

       - *Phase très importante, article complet le mois prochain.

  1. L’inspection en bâtiment

       - Est-ce que des dépenses sont à prévoir ?

  1. Analyse du certificat de localisation

       - Vérification de la conformité, des servitudes, etc.

Bien que tout ce processus soit la responsabilité de l’acheteur, le vendeur a tout intérêt à être bien préparé à faire face à cette étape cruciale pour conclure la vente de son plex. Un vendeur conscient de cette démarche sera préparé à répondre clairement aux demandes de l’acheteur avec preuves écrites à l’appui pour le sécuriser. Une raison de plus pour prendre le temps de séparer la comptabilité de l’immeuble, d’avoir toutes les transactions de dépôt et de paiements effectués à partir d’un compte distinct et ainsi corroborer avec l’information affichée. 

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