Obtenir la valeur d’un immeuble selon les revenus

Il m’arrive à plusieurs reprises de me faire poser cette question : « Les immeubles se vendent combien de fois les revenus ? » Leur question est en fait : « Quel est le MRB moyen des immeubles vendus du secteur ? ». Une fois le MRB moyen obtenu, les gens calculent alors une valeur approximative pour un autre immeuble selon ses revenus. Mais saviez-vous qu’il existe plus précis ? Le MRN (Multiplicateur de Revenu Net). Je vous explique !

Revenu Brut

Il s’agit du montant que rapporte l’ensemble des loyers annuellement.

MRB (Multiplicateur de Revenu Brut)

Ce ratio de base, populaire de par sa rapidité de calcul, est utilisé pour comparer un lot d’immeubles entre eux. Pratique pour se donner une première idée et éliminer des immeubles d’un lot à analyser.

Sa formule « MRB = Valeur / Revenu brut annuel » indique combien de fois le revenu brut annuel se retrouve dans la valeur de l’immeuble.

MRN (Multiplicateur de Revenu Net)

Ce ratio fournit une valeur beaucoup plus juste, car du revenu brut, on soustrait toutes les dépenses de l’immeuble, dont les frais de chauffage fourni par le propriétaire s’il a lieu. Il vous permet, entre autres, de comparer des immeubles chauffés par le proprio avec d’autres où il n’a rien d’inclus. Sa formule « MRN = Valeur / Revenu net annuel »

Voici le détail de tous les frais d’exploitation qui sont retranchés du revenu brut pour obtenir le revenu net.

Revenu Brut

- Taxes municipales

- Taxes scolaires

- Coût d’assurances

- Coût de chauffage/électricité annuel assumé par le propriétaire

- Frais annuels de conciergerie

- Frais annuels d’entretien/réparation

- Frais annuels de gestion

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Revenu Net

Notez que dans le calcul du revenu net, aucuns frais reliés au financement ne sont soustraits des revenus.

Évidemment, les annonces de plex à vendre ne fournissent pas tous les montants, mais vous pourrez estimer ceux-ci ou normaliser les dépenses jugées minimisées. Par exemple, si vous comptez utiliser un gestionnaire pour que l’opération de votre immeuble soit sur le pilote automatique, vous indiquerez une dépense correspondant à 5% du revenu brut. Vous devrez également établir un budget d’entretien de 450$ par logement et ainsi de suite. Un bon conseiller fera ces analyses pour vous et exigera les pièces justificatives au moment opportun pour valider que la rentabilité de l’immeuble sélectionné correspond à vos attentes.

TGA (taux de capitalisation)

Ce dernier est l’inverse du MRN et se calcule avec les mêmes données. Il est le rapport du rendement sur la valeur de l’immeuble. Sa formule « TGA = Revenu Net / Valeur » est utilisée par les évaluateurs agrée pour estimer la valeur.

Cet article théorique peut vous sembler bien compliqué si vous n’êtes pas déjà familier avec ces concepts. Si vous souhaitez en savoir davantage, contactez-moi, j’offre des séances gratuites d’initiation. Ce sera un grand plaisir de vous partager ma passion !

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