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Augmentez votre revenu net – partie 2

22 mai 2019 |

Contrôlez les dépenses !

Lors de mon dernier article, je vous ai informé que les propriétaires d’immeubles à revenus qui ont du succès sont ceux qui gèrent leurs immeubles comme une entreprise. Cette semaine, j’ai justement reçu de mon partenaire notre premier rapport mensuel. Une première ébauche vraiment « wow » comprenant une liste locative, un état des résultats, un bilan, un suivi des enjeux opérationnels et financiers en cours; bref tout ce qu’il faut pour nous permettre d’être au même point. Collecter, organiser et communiquer efficacement l’information est assurément une autre clé importante pour la relation entre partenaires d’affaires. Cette séquence de communication structurée permet d’assurer une gestion saine et d’amorcer des réflexions pour planifier les interventions au besoin. Avec ce rapport mensuel, nous sommes en mesure d’anticiper les coups et de prendre de meilleures décisions. Pas de place pour l’improvisation ou les décisions prises sous l’emprise de l’émotion quand on a tout le « data » devant nous !

Minimiser les dépenses

Alors, replongeons-nous dans la peau du PDG d’entreprise qui a pour mission d’augmenter son revenu net. Pourquoi cette obsession à vouloir être si actif sur les revenus et les dépenses ? C’est que sans cette préoccupation constante voici ce qui se passe :

Les revenus restent stables;

Les dépenses qui augmentent;

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= Diminution du « cashflow ».

= Perte de la capitalisation au refinancement, car rappelez-vous que vous refinancer à la valeur économique qui est déterminée par votre RNN.

= Diminution de la valeur de revente.

Si vous avez mis en place les stratégies que nous avons vues ensemble pour maximiser vos revenus de loyers, il vous reste maintenant à agir sur vos dépenses ! Pour mesurer la performance d’un immeuble sur ce point, on met en relation les dépenses avec le Revenu Brut. En général, les charges représentent entre 35% et 45% du Revenu Brut.

Ratio des dépenses d’opération = Dépenses / Revenu Brut x 100  

Ce ratio est très utile pour comparer le pourcentage de dépenses avec d’autres immeubles dans le secteur. Je me sers de ce ratio pour me donner une idée de comment le propriétaire actuel gère son « entreprise » et ça fait partie de ce que je prends en considération pour évaluer le potentiel d’optimisation. Restez conscient que d’avoir un pourcentage élevé peut avoir du sens si on a des services qui permettent de fixer des loyers plus élevés. Un immeuble offrant l’électricité, le chauffage et des meubles à ses locataires aura naturellement un ratio plus élevé. Le nombre de logements influence également ce pourcentage,  plus il y a de logements, plus les frais fixes sont répartis. Voici les comptes de charge qui composent les dépenses ainsi qu’un aperçu des pourcentages des revenus qu’ils représentent :

Dépenses % des revenus bruts
Taux d’inoccupation et mauvaises créances 3-6%
Taxes municipales et scolaires 10-16%
Assurances 3-5%
Entretien et réparation 4-8%
Énergie (payé par le locataire) 0-8%
Energie (Propriétaire) 8-15%
Frais de gestion 5%
Frais divers 1-5%

Vous en voulez plus n’est-ce pas ? Voici quelques idées pour contrôler chacune de ces dépenses :

Taxes :

Lors d’une acquisition ou au début du rôle triennal, il vous est possible de demander une révision de votre valeur municipale. Si vous avez la preuve que votre immeuble est surévalué : agissez ! Lorsque vous subissez une hausse de taxes, il est de votre responsabilité de la soumettre aux locataires dans les avis de renouvellement en prenant bien soin de leur communiquer le compte de taxes et le calcul de répartition. Ne faites pas l’erreur de ne pas oser répartir la totalité de votre hausse.

Assurance :

Faites-la tournée des assureurs pour obtenir le meilleur prix et augmentez la franchise pour diminuer le coût de la police d’assurance. Autre point : pendant votre vérification diligente, valider que vous aurez accès au même prix que le propriétaire actuel qui jouit peut-être d’une économie d’échelle s’il a plusieurs portes.

Énergie :

Augmenter l’efficacité énergétique de votre bâtiment. Installer un système biénergie pour profiter d’une tarification d’électricité avantageuse. L’économie est de l’ordre de 30% avec Hydro-Sherbrooke!

Contrat :

Renégociez-les constamment. Comme au personnel, on doit faire le tour de ses fournisseurs une fois par année pour avoir le meilleur prix. Soyez conscient que 1000$ d’économie est un gain de valeur entre 18 000$ et 20 000$ !

Gestion / Conciergerie :

Est-ce que le gestionnaire actuel est prêt à aiguiser son crayon pour poursuivre la gestion d’un immeuble qu’il a déjà bien en main ? L’historique qu’il a cumulé pourrait d’ailleurs être très pertinent. Connaître le taux de roulement de votre immeuble est une information qui vous sera très utile pour élaborer une stratégie de création de valeur.

– Quel type de publicité est fait pour louer les logements ?

– Elles attirent combien de prospects ?

– Combien de visite pour faire signer un bail ?

En réalité, très peu de propriétaires collectent ces informations. Pourtant dans une entreprise comme la mienne, c’est en maîtrisant les conversions que nous devenons plus performants !

CAPEX (capex capital expenditures)

Autre « mal » à considérer : les dépenses capitalisables de rénovations majeures sur l’immeuble. Ce sont les dépenses importantes qui concernent majoritairement la structure de l’immeuble comme la toiture, les fenêtres, la fondation… Ces dépenses ne sont pas prises en compte dans les calculs de valeurs économiques et ont peu de valeur pour les locataires, mais affectent votre rendement réel lorsque vous êtes dans l’obligation de les contracter.

Par opposition aux rénovations qui touchent l’intérieur de leur logement, les locataires attribuent peu ou pas de valeur locative aux rénovations reliées au bâtiment alors vous devez investir intelligemment, vous résoudre à faire que le nécessaire pour que l’immeuble soit fonctionnel, confortable versus rapporter l’actif aux normes d’aujourd’hui.

À cause du défi que représente de compenser les dépenses du bâtiment par une augmentation des revenus il est impératif d’en déterminer la nature lors de la vérification diligente effectuée en processus d’achat. Une fois cette opportunité passée, il vous reste le refinancement de l’immeuble qui pourrait également être une option pour dégager la liquidité nécessaire pour faire ces rénovations. Notion importante qui trace la ligne du minimum à effectuer : il est toujours plus avantageux d’agir en mode préventif que curatif !

– Préventif : On rénove, on remplace ce qui est dû;

– Curatif : On fait les réparations des conséquences de ce qui n’a pas été remplacé en plus de devoir remplacer.

En gardant ces conseils en tête, vous minimiserez les dépenses et maximiserez votre revenu Net. À mesure que vous vous spécialiserez, vous pourrez tout comme moi voir la relation du ratio des dépenses d’opération ou des rénovations que nécessite l’immeuble sur sa valeur marchande et apporter les correctifs au bon moment pour préserver votre valeur. Plusieurs stratégies fonctionnent, contactez-moi, nous discuterons de la vôtre !

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