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Plex : valeur économique vs valeur marchande

18 septembre 2017 | Conseils immobiliers

Moins de 5 logements

Lorsque l’on transige des petits plex de moins de 5 logements, les institutions bancaires appliquent habituellement la méthode des comparables comme pour le résidentiel. Pour trouver la valeur de l’immeuble, l’évaluateur recherche 3 comparables similaires et applique des ajustements afin de déterminer la valeur du sujet. Dans ce cas la valeur finançable est équivalente à la valeur marchande.

Plex de 5 logements et plus

Pour les plex de 5 logements et plus, les banques évalueront un indice : la valeur économique. Elles vous financeront en général jusqu’à 75% de cette valeur et voir même jusqu’à 85% avec la SCHL.

Avant de faire une promesse d’achat, assurez-vous de faire calculer la valeur économique par votre spécialiste. Cette étape préliminaire a toute son importance puisque les valeurs économiques sont en deçà des valeurs marchandes et que vous devrez augmenter votre mise de fonds pour combler à la différence entre les deux si vous désirez passer à l’action.

Comment déterminer la valeur économique d’un plex ?

La valeur économique est calculée selon le prêt maximal que l’immeuble peut se permettre, en satisfaisant tous les critères conservateurs de la banque. Pour y arriver, les calculs tiennent compte de :

  • Les revenus diminués du taux d’inoccupation du secteur, majoré de 1 à 2 % ;
  • Les dépenses réelles + des frais de gestion et de conciergerie comme si l’immeuble était géré par un tiers ;
  • Un taux hypothécaire supérieur au taux réel payé (taux de qualification) ;
  • Un rapport minimal entre le revenu net et la dette (RCD) ;
  • Et finalement, le taux d’actualisation des mêmes immeubles du secteur.

La valeur économique est donc un indice conservateur qui diffère la valeur marchande de l’immeuble, mais c’est grâce à celle-ci que vous pourrez déterminer quelle sera la mise de fonds nécessaire pour votre achat ou, si vous vendez votre plex, quel sera le montant dont votre acheteur aura besoin pour rencontrer votre prix.

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