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Appartement à louer : comment calculer la bonne valeur locative ?

19 March 2022 | Conseils immobiliers

Appartement à louer : Quelle est la valeur locative ?

3 étapes pour fixer le prix de votre logement

Les propriétaires d’immeubles à revenus doivent constamment rester à l’affût des fluctuations du marché locatif… Et au cours des deux dernières années, ces fluctuations sont au cœur de toutes les conversations.

Les chamboulements liés à la COVID-19 ont eu un impact significatif sur les prix des biens immobiliers, incluant le secteur locatif. Une pénurie de logements dicte une hausse fulgurante des prix des loyers à travers le Québec.

Plusieurs propriétaires et gestionnaires de bâtiments locatifs sont désormais aux prises avec un questionnement délicat : Comment fixer le prix d’un loyer reflétant la nouvelle réalité tout en respectant ses futurs locataires – et leur portefeuille ? Autrement dit, de quelle façon déterminer la juste valeur locative de son logement vacant ?

Voici les 3 étapes qui vous permettront de déterminer le bon prix pour votre appartement à louer.

  1. Évaluez le secteur dans lequel se trouve votre logement à louer

Si plusieurs facteurs influencent le prix d’un appartement, l’un des plus importants à considérer est le secteur dans lequel il se situe. Ce dernier peut être analysé en tenant compte de divers éléments :

La proximité des services : Selon le mode de vie de vos futurs locataires, certains services auront une valeur particulièrement attrayante. Par exemple, si vos logements s’adressent principalement à des étudiants, les grandes institutions scolaires comme les CÉGEP et les universités auront un impact positif sur la demande. Si votre offre d’appartement à louer concerne plutôt les jeunes familles, vous aurez plus de succès si le loyer se trouve à proximité de garderies, d’écoles primaires et de parcs.

La tranquillité et la sécurité : Les locataires sont à la recherche d’un environnement qui rehaussera leur qualité de vie. Bien que ces deux notions comportent une dose de subjectivité, les quartiers à proximité d’autoroute, de lieux bruyants ou encore les secteurs reconnus comme étant moins sécuritaires tendent à être moins prisés par les locataires. À l’opposé, les secteurs paisibles où règnent une ambiance familiale sont souvent ceux qui attirent le plus facilement la demande.

La popularité : Dans toutes les villes, certains secteurs ont tendance à être plus prisés que d’autres pour la location. Le phénomène est souvent lié au fait qu’ils rassemblent un bon nombre de facteurs favorisant leur popularité. Par exemple, un secteur réunissant la proximité de nombreux commerces et services, des zones vertes, l’accès au transport en commun, à l’autoroute, à des écoles et un climat sécuritaire attirera sans doute un plus grand bassin de locataires potentiels.

Dans tous les cas, demandez-vous à quel type de locataire s’adresse votre logement à louer, puis évaluez à quel niveau sa localisation répondra aux besoins de votre clientèle.

  1. Analysez le ratio de l’offre et de la demande 

Épluchez les sites internet d’annonces pour y trouver les appartements à louer dans votre secteur. Des plateformes comme le Marketplace de Facebook, Kijiji, Logis Québec et LesPAC constituent une source précieuse d’informations qui vous permettra de recenser l’offre de loyers disponibles similaires au vôtre.

Vous pourrez ensuite comparer l’offre d’appartements à louer avec les moyennes observées lors des années précédentes, ce qui vous permettra de dresser un portrait préliminaire de la situation.

L’actualité vous aidera aussi à mieux comprendre le marché dans lequel vous vous trouvez, en plus d’outils en ligne tels que les rapports sur le marché locatif générés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).

  1. Comparez votre logement aux appartements similaires au vôtre

En analysant les annonces des logements similaires au vôtre dans votre secteur, demandez-vous où se situe votre appartement à louer par rapport à ses compétiteurs :

Quel est l’état général de l’unité ? La décoration est-elle au goût du jour ?  Votre logement est-il meublé ou semi-meublé ? Est-ce que d’importantes rénovations prévues risquent d’indisposer vos locataires pendant une longue période ? Quels sont les équipements sur place (thermopompe ou climatiseur, aspirateur central…) ? Les locataires auront-ils accès à une cour arrière, un balcon extérieur, un garage ou une remise ?

Les détails comme ceux énumérés ci-dessus feront la différence lorsque vous établirez le prix de votre appartement à louer.

Des outils pour mieux comprendre le marché locatif d’aujourd’hui

Bien que le contexte de crise sanitaire ait apporté son lot de situations nouvelles, le processus d’analyse qui vous permettra de fixer le prix de vos loyers demeure le même, car il tient compte de l’environnement et du contexte en temps réel. Si vous songez à vendre votre immeuble, l’analyse gratuite de la valeur marchande de votre bien immobilier par un courtier constitue un atout important pour favoriser le succès de votre projet. Le courtier vous accompagnera dans le calcul des valeurs locatives des logements du bâtiment, tenant compte de tous les éléments énumérés dans l’article !

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