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5 stratégies pour augmenter la valeur de votre immeuble à logements

30 juin 2021 | Conseils immobiliers

5 stratégies pour augmenter la valeur de votre immeuble à logements

Les investisseurs immobiliers qui réussissent sont ceux qui savent créer de la valeur. Pour y arriver, la première étape consiste à bien évaluer la valeur marchande réelle d’un immeuble à logements. Selon votre situation, plusieurs stratégies peuvent ensuite vous permettre de faire augmenter cette valeur.

Nous avons donc consulté Keven Pepin chez KP Management pour discuter des meilleures stratégies pour optimiser la valeur de votre investissement locatif.

 

Comment calcule-t-on la valeur d’un immeuble à logements?

En matière d’investissement locatif, la majorité des gens saisissent que la valeur d’un immeuble est déterminée à partir de ses revenus. Le calcul du multiplicateur de revenu brut (MRB) peut par exemple vous permettre de conclure qu’un immeuble s’est vendu 13 fois ses revenus bruts. Ce ratio peut vous aider à comparer des propriétés et vous donner une première opinion de la valeur d’un immeuble, mais il reste à lui seul incomplet.

Pour déterminer la juste valeur marchande d’un immeuble à logement, le revenu net normalisé (RNN) est beaucoup plus révélateur. Le RNN, c’est le revenu que la propriété devrait générer sur une base perpétuelle en présumant une gestion normale. Il tient compte de plusieurs facteurs :

–      Les revenus à pleine location

–      Le taux de vacance du secteur

–      Les dépenses réelles (taxes, assurances, énergie, etc.)

–      Les dépenses normalisées (frais de gestion, d’entretien, de conciergerie, etc.)

Pour maximiser la valeur d’un immeuble à logements, on doit donc maximiser son RNN. Pour y arriver, on peut soit augmenter ses revenus locatifs ou diminuer les dépenses réelles. Voyons maintenant 5 stratégies profitables à envisager.

Augmenter les revenus locatifs

  1. Augmenter la valeur locative des logements

La première façon d’augmenter les revenus d’un immeuble locatif est de rénover un logement pour en augmenter la valeur.

Plusieurs travaux peuvent être réalisés en présence de vos locataires et avec leur accord. Profitez du moment juste avant le renouvellement des baux pour rencontrer vos locataires et discuter ensemble des améliorations qui peuvent être apportées au logement.

Entendez-vous avec eux sur la prochaine augmentation de loyer. Vos locataires accepteront souvent une augmentation un peu plus importante en échange de travaux qui améliorent réellement leur qualité de vie.

Remplacer un comptoir de cuisine usé, un revêtement de plancher défraîchi, un luminaire démodé ou des fenêtres mal isolées ne sont que quelques exemples de travaux qui peuvent être réalisés pour augmenter la satisfaction de vos locataires.

Lorsque le logement devient vacant, il est temps d’envisager des travaux plus importants. Moderniser une cuisine ou une salle de bain vétuste par exemple vous permettra d’ajuster à la hausse le prix du loyer pour les nouveaux locataires.

2. Offrir plus de services aux locataires

Internet, télévision, air climatisé, buanderie, stationnement… Inclure des services dans le prix du loyer permet d’en augmenter la valeur pour le locataire, et donc le prix. Encore une fois ici, l’objectif est de créer une situation où tout le monde est gagnant.

Le locataire profite de plus de confort, n’a pas à faire les démarches lui-même auprès des fournisseurs et bénéficie d’un prix souvent plus avantageux. De votre côté, vous pouvez négocier un prix de gros avec le fournisseur.

3. Mieux subdiviser l’immeuble

Mieux subdiviser un immeuble permet d’augmenter le revenu au pied carré. Vous pouvez par exemple diviser un 6 ½ en deux 3 ½ ou ajouter un logement au sous-sol.

La subdivision peut être un gros avantage au niveau du financement puisque les immeubles de 5 logements et plus sont admissibles au financement commercial. L’accès à un meilleur financement influence votre capacité d’emprunt et vous permet de bénéficier d’un meilleur levier financier.

Diminuer les dépenses d’un immeuble à logement

Puisque la plupart des dépenses sont normalisées dans l’immobilier locatif, ce n’est pas en tondant vous-même votre gazon que vous ferez des économies substantielles. Il existe tout de même certaines dépenses qui peuvent faire une (bonne) différence.

1. Les frais d’assurances

La prime d’assurance habitation est une dépense importante. Assurez-vous donc de bien la négocier chaque année. Pensez également à faire baisser votre prime en augmentant votre franchise. Des calculs permettent de déterminer quels sont les montants de prime et de franchise les plus avantageux selon votre situation.

N’hésitez pas à consulter des professionnels qui sauront considérer tous les facteurs pertinents. Vous serez avantagé sur le long terme.

 

2. Les frais d’énergie

Si les frais d’énergie sont inclus dans le loyer, optimiser la capacité écoénergétique du bâtiment peut aussi vous permettre de faire de belles économies. Vous pouvez par exemple:

–      Remplacer les vieux thermostats par des thermostats électroniques programmables

–      Installer des ampoules DEL dans les espaces communs

–      Calfeutrer ou remplacer les portes et fenêtres

–      Améliorer l’isolation de l’enveloppe du bâtiment

–      etc.

Il peut même être avantageux d’envisager une reconversion d’une source d’énergie à une autre. Vous pouvez par exemple passer du gaz à l’électricité, ou encore installer des panneaux solaires. Bref, investir de façon stratégique dans l’infrastructure peut vous permettre d’économiser beaucoup d’énergie (donc de coûts) à long terme.

Voici une stratégie souvent méconnue des propriétaires : si les frais d’énergie sont inclus dans le prix de location, vous pouvez prévoir un plafond d’utilisation raisonnable au bail pour vous protéger d’éventuels abus. Vous pouvez par exemple spécifier que l’électricité est fournie jusqu’à concurrence de X$ par année. Une fois ce montant dépassé, les frais seront facturés au locataire.

En conclusion, pour augmenter la valeur à long terme d’un immeuble à logement, il ne suffit pas de se concentrer uniquement sur ses revenus mensuels. Vous devez créer de la valeur qui produit un véritable effet de levier.

Vous aimeriez développer vos compétences pour mieux gérer votre investissement immobilier? Retrouvez Keven Pepin entouré d’une foule d’autres professionnels de l’immobilier réputés, dont Jonathan Grandmont, sur kpmaffaires.com.

Vous pourrez y visionner des capsules éducatives gratuites spécialisées en intelligence d’affaires et en investissement immobilier.

 

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