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Comment calculer son hypothèque maximum ?

19 octobre 2018

Vous aimeriez comprendre comment les prêteurs calculent le montant maximum qu’ils peuvent vous prêter pour une propriété résidentielle ? Deux éléments seront pris en compte : votre historique de crédit et votre capacité de remboursement.

L’historique de crédit se vérifie auprès de firmes spécialisées qui cumule les informations relatives à l’utilisation que vous faites du crédit. Équifax et TransUnion sont des centres de renseignement s’occupent de cumuler l’information en rapport avec vos habitudes de crédit. Ils gardent à jour et rendent disponibles à leur client l’état de vos finances personnelles. On y retrouve entre autres :

  • Est-ce qu’elle a déjà eu des retards au niveau de ses paiements?
  • Les retards étaient-ils fréquents?
  • Quel montant a été en souffrance?
  • Dans quel pourcentage utilisez-vous vos cartes de crédit?
  • Quels sont les soldes de vos comptes bancaires, marges, prêts, cartes de crédit ?

Selon vos comportements, le système élabore des indices pour donner un aperçu sur la qualité de votre dossier. Vous pouvez consulter votre dossier de crédit via Equifax et obtenir un indice très similaire à la cote de crédit qu’utilisent les banques.

Les cotes de crédit peuvent varier entre 300 et 900.

  • 600-650 : zone critique. Acceptation d’hypothèque conventionnelle avec explications valables seulement.
  • 650 et plus vous donne accès à une hypothèque conventionnelle et assurée
  • 700 est une bonne cote de crédit
  • 800 est une excellente cote de crédit

Ratio d’endettement

Pour calculer le prêt maximum, les banques utilisent 2 ratios d’endettement, soit le Rapport d’Amortissement Brut de la Dette (ABD) qui ne doit pas dépasser 32% et l’Amortissement Total de la Dette (ATD) qui ne doit pas dépasser 40%. Voici les formules de ces ratios qui font un rapport entre le poids de vos paiements sur votre revenu brut.

Rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) < 32%

(Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais d’électricité + frais de chauffage + 50% des frais de copropriété si applicable) / Revenu brut

Vous pouvez le calculer mensuellement ou annuellement vous obtiendrez le même résultat. Pour le calcul du paiement hypothécaire, utilisez des calculatrices en ligne, mais prenez soin d’utiliser un taux de qualification de 5,4% puisque bien que vos paiements réels seront calculés avec un taux beaucoup plus compétitif, les institutions bancaires exigent maintenant que vous passiez le test de résistance à un taux plus élevé soit environ 2% de plus que le taux consenti.

Amortissement Total de la Dette (ATD) < 40%

(Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais d’électricité + frais de chauffage + 50% des frais de copropriété si applicable + autres dettes) / Revenu brut

Ici on prend en considération. L’ensemble des dettes.

Par autre dette on signifie : Paiement d’auto, marges, paiement de meubles/électroménager, cartes de crédit.

Avec une cote de crédit élevée, les prêteurs peuvent déroger des ratios jusqu`à des maximums de 39% pour l’ABD et de 44% pour l’ATD. Les solutions autres possibles quand vous dépassez vos ratios d’endettement sont les suivantes :

  • Payez des dettes
  • Descendre la limite de vos cartes de crédit
  • Augmentez vos revenus
  • Mettre plus de mise de fonds
  • Chercher une propriété moins dispendieuse !

Un démarcheur hypothécaire effectuera l’ensemble de ses démarches pour vous en plus de vous émettre une préautorisation bancaire. Vous serez ainsi pris au sérieux et ce  document donnera du poids lors de vos négociations.

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