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Comment créer de la valeur en multi-logements ?

20 mars 2019

Les acheteurs de maisons cherchent des propriétés bien entretenues, rénovées avec soin; des maisons clé en main! Alors pour augmenter la valeur d’une maison, la recette est simple : on la rénove, on la « home stage » pour toucher l’émotion du plus grand nombre de gens, de façon à augmenter la demande. On veut l’effet WOW pour capter l’acheteur dès les premières visites.

En multi-logements, c’est différent!

Par réflexe, la majorité des gens saisissent que la valeur d’un immeuble est déterminée à partir de ses revenus. Conclure qu’un immeuble vaut X fois les revenus des loyers est bien incomplet. Estimer la valeur à partir du multiplicateur de revenus bruts peut vous donner une première opinion qu’il vous faudra vite approfondir pour tendre vers la juste valeur marchande. Pour y parvenir, il faut plutôt calculer le RNN (Revenu net normalisé).

– Revenu brut;

– Taux d’inoccupation du secteur;

– Dépenses réelles;

– Dépenses normalisées.

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– Revenu net normalisé

 

Le RNN est utilisé par les institutions bancaires pour le calcul du prêt maximum que peut se permettre l’immeuble puis par l’évaluateur pour calculer le JVM (juste valeur marchande). Pour chaque immeuble comparable au sujet, il normalisera les dépenses pour obtenir le RNN et calculer le TGA ou le MRN dont la formule est la suivante :

TGA = RNN / Prix de vente

Un TGA de 5% signifie que les revenus représentent 5% du prix de vente.

MRN = Prix de vente / RNN

Un MRN de 20 signifie que l’immeuble se vend 20 fois le RNN.

Comment créer de la valeur ?

Un MRN de 20 signifie que pour chaque dollar que j’augmente mon revenu net, j’obtiens 20 $ d’augmentation de valeur. Connaître ces ratios dans votre marché, ça vous permet de prendre de bonnes décisions sur les investissements à apporter et en maximiser la valeur.

Parmi les plus populaires :

  • Ajout d’un loyer;
  • Location d’un espace non utilisé;
  • Agrandissement un loyer;
  • Achat sous la valeur et revente ou refinancement;
  • Réduction des dépenses en renégociant avec les fournisseurs;
  • Augmentation de la côte énergétique du bâtiment si on fournit l’énergie;
  • Diminution de la prime d’assurance en augmentant la franchise;
  • Ajout d’un service comme l’internet, la buanderie, le ménage…;
  • Rénovations pour lesquelles les locataires sont prêts à voir leur loyer augmenté.

Surtout, il est très important d’effectuer vos optimisations dans les règles de l’art avec toutes les autorisations nécessaires. Vous ne voulez pas vivre une histoire d’horreur en transformant un 5 logements en 6 alors que ce n’est pas permis, croyez-moi !

Vous voulez garder les locataires intéressants et ouverts à participer à vos projets d’optimisation ? Approchez-les comme vos clients. Proposez des ententes « gagnant-gagnant » et démontrez-leur que vous investissez également dans l’entretien de « leur » immeuble.

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