Comment évaluer la valeur de votre maison?
Déterminer la valeur marchande d’une propriété sur le marché actuel est plus ardu que la majorité des gens ne s’y attendent. Certains croient à tort pouvoir se baser sur l’évaluation municipale, mais il faut appliquer un processus rigoureux pour y parvenir.
Rappelons-nous que l’évaluation municipale est une valeur fixe utilisée pendant 3 ans pour le calcul des taxes foncières et de mutation. La valeur marchande, quant à elle, représente le prix payé par un acheteur sur le marché actuel. C’est le prix le plus probable que l’immeuble peut être transigé dans les conditions économiques actuelles.
Des méthodes reconnues
Les méthodes reconnues pour effectuer l’évaluation d’une propriété sont les suivantes:
- Les comparables;
- Méthode du revenu (utilisé pour le multilogements);
- Avec le coût (utile pour obtenir le coût de reconstruction pour votre assureur).
L’évaluateur agrée et le courtier immobilier sont les deux professionnels en mesure d’analyser le marcher. Ils peuvent donc déterminer comment un acheteur paie pour une propriété comme la vôtre. En résidentiel, ils privilégient la méthode des comparables puisque c’est celle qui témoigne le plus du marché actuel. Voici un aperçu simplifié qui devrait vous permettre de capter l’essentiel.
Méthode des comparables
Le processus consiste à sélectionner un minimum de trois propriétés comparables qui se sont vendues récemment dans le même secteur. Alors que CENTRIS-MLS est la source d’information la plus complète, ils utilisent également le Registre foncier, la municipalité et JLR. Au-delà de l’emplacement et du moment où la vente a été réalisée, les caractéristiques les plus importantes pour qu’un comparable soit sélectionné sont :
- Le type d’habitation (isolé, jumelé, en rangée, duplex…);
- Le nombre d’étages;
- Le nombre de chambres, salles de bain;
- La superficie habitable, superficie du terrain;
- La qualité des matériaux (revêtement de sol, type d’armoire, revêtement extérieur);
- Les aménagements supplémentaires (sous-sol, terrasse, garage, équipements).
Suivant la visite de la propriété à analyser, le professionnel apportera des ajustements aux comparables pour qu’ils ressemblent au sujet à évaluer. Il donnera une valeur contributive pour les caractéristiques qui diffèrent. Il obtiendra ainsi le prix de vente ajusté de chaque comparable. Par exemple, si un comparable offre une thermopompe centrale alors que la propriété en étude n’a pas cet équipement, son prix de vente sera diminué de la valeur contributive de la thermopompe.
Finalement, l’expert en immobilier effectuera une moyenne pondérée de chaque cas pour finalement obtenir la valeur marchande du sujet !
Évaluateur agrée ou courtier immobilier ?
Pour un évaluateur agrée, vous débourserez en moyenne 400 $ pour obtenir un rapport d’évaluation agrée. C’est un document officiel reconnu par les institutions bancaires et tribunaux par son objectivité.
Le courtier immobilier, quant à lui, vous livre son opinion de la valeur marchande. Il utilise sensiblement la même méthodologie avec l’influence des propriétés en vigueur. Ça signifie qu’une fois la valeur marchande est obtenue, il fera des ajustements. Par exemple : l’état de votre propriété versus vos compétiteurs. La majorité des courtiers immobiliers vous offriront GRATUITEMENT l’évaluation. Bien entendu, seulement si vous avez l’intention de mettre en vente votre propriété. C’est d’ailleurs l’occasion pour eux de prendre contact avec vous et d’exposer leurs stratégies pour vendre dans les meilleures conditions.
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