Imaginez qu’à la suite de l’acquisition de votre plex, vous receviez un avis de la ville mentionnant que :

1. Votre 6-plex est conforme à 5 logements seulement;
2. Les dépenses énergétiques affichées dataient d’il y a 2 ans;
3. Le seul loyer que vous n’aviez pas vu n’est plus habité;
4. Et finalement, qu’il est dans un état qui rendra la location quasi impossible.

Qu’est-ce que la « due diligence »

La due diligence, une condition essentielle à toute promesse d’achat sur un immeuble à revenus. Elle désigne un ensemble de vérifications qu’opère un investisseur en vue d’une transaction. Elle permet à l’acheteur de valider que les revenus et les dépenses sont bien réels et de détecter les problématiques non divulguées.

Suivant celle-ci, l’acquéreur pourra :

• Lever les conditions de son offre et finaliser la transaction ;
• Mettre un terme à la transaction ou demander une réduction du prix d’achat ;
• Exiger des expertises supplémentaires ;
• Demander des garanties par rapport à certains risques.

Les étapes de la due diligence :

1. La visite des lieux
   1. Visite de tous les logements et des pièces de service ;
   2. Entrevue avec quelques locataires, concierge, etc. Engagement du propriétaire actuel, valider ce qui est affiché au bail. Renouvelleront-ils pour la prochaine année ?;

2. L’étude des documents (vérification administrative)
   1. Baux, avis de renouvellement, enquête de crédit, factures des dépenses, etc.
   2. *Phase très importante, article complet le mois prochain.

3. L’inspection en bâtiment
   1. Est-ce que des dépenses sont à prévoir ?

4. Analyse du certificat de localisation
   1. Vérification de la conformité, des servitudes, etc.

Bien que tout ce processus soit la responsabilité de l’acheteur, le vendeur a tout intérêt à être bien préparé à faire face à cette étape cruciale pour conclure la vente de son plex. Un vendeur conscient de cette démarche sera préparé à répondre clairement aux demandes de l’acheteur avec preuves écrites à l’appui pour le sécuriser. Une raison de plus pour prendre le temps de séparer la comptabilité de l’immeuble, d’avoir toutes les transactions de dépôt et de paiements effectués à partir d’un compte distinct et ainsi corroborer avec l’information affichée.