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Plex : valeur économique et valeur marchande, quelle différence?

24 août 2021

Plex : valeur économique et valeur marchande, quelle différence?

Vous envisagez l’achat, le refinancement ou la mise en vente d’un plex? Calculer la valeur de votre immeuble multilogements devient vite un indispensable pour prendre les bonnes décisions. Même si vous confiez cette tâche à un professionnel, savoir distinguer la valeur marchande de la valeur économique peut vous éviter bien des maux de tête.

Valeur marchande

Comme son nom l’indique, la valeur marchande est la valeur actuelle d’un immeuble sur le marché. Autrement dit, c’est la valeur qu’un acheteur est prêt à payer aujourd’hui pour l’immeuble. Cette valeur marchande dépend donc de plusieurs facteurs, dont le secteur et l’état du marché.

Pour déterminer la valeur marchande d’un immeuble, 3 méthodes sont utilisées :

  1. la méthode des comparables
  2. la méthode du coût de remplacement
  3. la méthode du revenu

La méthode des comparables

C’est la méthode d’évaluation la plus connue puisque c’est celle utilisée pour les immeubles résidentiels et les petits plex de moins de 6 logements. La première étape consiste à trouver 3 ou 4 immeubles similaires, vendus récemment dans le même secteur.

 

Puisque ces comparables ne sont jamais en tout point identiques à l’immeuble qu’on cherche à évaluer, on applique ensuite des ajustements aux prix. Une fois les prix ajustés, leur moyenne détermine la valeur de votre plex.

La méthode du coût de remplacement

Pour les propriétés plus rares, trouver des comparables est parfois difficile. Ce sera par exemple le cas si l’immeuble est hors norme ou s’il s’agit d’une construction neuve.

 

La méthode du coût de remplacement consiste à calculer combien il en coûterait aujourd’hui pour reconstruire le même immeuble. On ajoute ensuite un facteur de dépréciation (en fonction de l’âge du bâtiment par exemple) et la valeur du terrain pour obtenir la valeur marchande.

Méthode du revenu

La méthode du revenu est utilisée pour les plex de 5 à 6 logements. Elle utilise les revenus nets générés par la propriété au moment de l’évaluation comme base pour établir sa valeur marchande.

Pour simplifier, on applique un taux d’actualisation d’immeubles comparables du secteur sur les revenus nets pour déterminer la valeur marchande de l’immeuble.

Plusieurs évaluateurs agréés utilisent une combinaison de la méthode des comparables et celles de revenus pour évaluer les petits immeubles à revenus.

Valeur économique

Pour les plex de 5 logements et plus, la majorité des institutions financières prêtent sur la valeur économique plutôt que la valeur marchande. Pourquoi? Parce que l’institution financière considère la valeur économique comme plus représentative de la valeur dans un contexte de marché en équilibre. Cette vision de financement à long terme contribue à minimiser les risques.

 

La valeur économique est établie en fonction du paiement maximal que l’immeuble peut se permettre en respectant des paramètres bancaires conservateurs. Les paramètres utilisés par l’institution prêteuse sont :

  • le taux de qualification
  • le ratio de couverture de dette
  • le ratio prêt-valeur
  • l’amortissement

Le taux de qualification

Ce taux est plus élevé que le taux hypothécaire réel payé par l’emprunteur. Le taux de qualification est utilisé pour simuler une hausse éventuelle du taux et ainsi prévoir une marge de sécurité pour maintenir la capacité de paiement.

Le ratio de couverture de dette (RCD)

Le RCD ou le coefficient de couverture de dette détermine si le revenu net permet de rembourser la dette. Il est obtenu en divisant le revenu net normalisé par les paiements hypothécaires annuels. Les institutions financières exigent généralement que le RCD se situe entre 1,1 et 1,3.

Le ratio prêt-valeur

Le ratio prêt-valeur est calculé en divisant la valeur de l’immeuble par le montant du prêt hypothécaire. Les institutions bancaires prêtent en général 75% de la valeur de l’immeuble pour un prêt non assuré (prêt conventionnel), alors qu’elles prêtent jusqu’à 85% pour un prêt assuré par la SCHL.

Pourquoi faire calculer la valeur économique avant de faire une offre d’achat?

Puisque la valeur économique est souvent inférieure à la valeur marchande, votre mise de fonds devra être plus importante pour combler la différence si vous désirez passer à l’action.

 

Imaginons, par exemple, que la valeur marchande du plex que vous comptez acheter est de 1 000 000 $ et que sa valeur économique est établie à 900 000 $. Le montant du financement pour un prêt conventionnel sera de :

 

75 % x 900 000 $ = 675 000 $

 

Votre mise de fonds devra donc s’élever à 325 000 $ (et non 250 000 $) pour combler la différence avec le prix d’achat.

 

Ces quelques notions de base vous permettront de mieux comprendre la valeur de votre investissement immobilier. Estimer la valeur d’un immeuble à revenus demande à la fois une expertise financière et une excellente connaissance du marché, mais aussi une bonne dose de jugement. Vous entourer d’un courtier immobilier et d’un évaluateur agréé d’expérience qui ont votre intérêt à coeur est votre meilleur gage de succès pour votre projet immobilier.

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