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Chute du taux d’inoccupation des logements de 2,6% à sherbrooke.

20 février 2019

Après avoir atteint un sommet en 2016, le taux d’inoccupation de Sherbrooke a diminué de façon significative pour une deuxième année. D’où je sors ça ? Chaque année la SCHL procède à une enquête sur le parc locatif pour recueillir l’information concernant les loyers. Son taux d’inoccupation est calculé en divisant le nombre de logements vacants, par le nombre de logements total de l’enquête. Les immeubles considérés doivent contenir au moins trois logements locatifs excluant ainsi les duplex, les triplex avec un propriétaire occupant et les maisons louées.

Le resserrement du marché locatif dans la région de Sherbrooke s’explique par une hausse proportionnellement plus importante de la demande par rapport à l’offre. Fait intéressant : l’offre a dans les faits augmentés et les nouveaux blocs appartement que vous avez vu en construction ont bien été loué ! Ça n’a juste pas suffi à combler la demande causée principalement par :

  1. Hausse de la clientèle étudiante
  2. Migration positive des nouveaux arrivants
  3. Vieillissement de la population. Propriétaires qui deviennent locataires.

Et voilà qu’il ne reste que très peu de loyers vacants !

Quand on reçoit un appel de sondage sur l’heure du souper, c’est loin dans nos pensées que le résultat d’un sondage pourrait avoir une portée sur nos décisions d’affaires, mais celui-ci, croyez-moi, influence bien des ventes de multilogements. De quelle façon ?

Une nouvelle qui influence les ventes de multilogements.

Au niveau de l’investisseur, il permet de se faire une idée à savoir si les montants des loyers de son immeuble ou ceux de sa prochaine acquisition sont au marché où s’il y a là une opportunité pour mettre une stratégie d’optimisation en place pour corriger le tir. Il permet également de favoriser un secteur plus qu’un autre puisque les statistiques sont fournies par sous-secteur.  Voici un aperçu des loyers moyens pour des appartements 2 chambres par sous-secteurs :

Vaut-il mieux garder deux 1 ½ en bas du marché ou un en faire un 3 ½ rénové ? Au-delà de ces données, il est possible de consulter le taux de rotation du secteur, l’augmentation de loyer moyenne ainsi que le nombre d’appartements total disponible. À Fleurimont par exemple on lira :

Grandeur Tx d’inocc.         loyer
Studio 3,3%           569  $
1 chambre 1,7%           543  $
2 chambres 1,0%           655  $
3 chambres + 0,8%           797  $

Évidemment, il ne remplace pas l’expérience et l’intuition de l’investisseur puisqu’il a également ses limites. La plus flagrante est selon moi le fait que le loyer moyen comprend tous les loyers, peu importe les services inclus. On se retrouve donc avec un loyer moyen qui comprend autant les appartements chauffés que ceux loués rien d’inclus.

Valeur économique des immeubles à la hausse !

L’autre grande portée du rapport est son influence auprès des créanciers. Bonne nouvelle pour les propriétaires et acquéreurs d’immeuble : la valeur économique des immeubles sera affectée à la hausse par cette nouvelle valeur ce qui facilitera le financement du multi-logements à Sherbrooke. Pourquoi ? C’est que la méthode du revenu qui est utilisée pour déterminer la valeur finançable utilise le revenu effectif pour ses calculs. Le revenu effectif est le reste du revenu brut des loyers moins l’inoccupation du secteur.

Bien que l’ensemble du rapport SCHL sur le marché locatif de Sherbrooke soit disponible sur le site de la SCHL, un courtier spécialisé en multi-logements vous sera fort utile pour utiliser son contenu. Que vous soyez dans la position de disposer de votre immeuble ou d’en faire l’acquisition, il faut savoir tirer profit de tous les outils disponibles pour maximiser la valeur auprès des évaluateurs et des institutions bancaires. La connaissance du marché en immeuble à revenus est un atout indispensable !

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