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Vente sans garantie légale: quelles conséquences?

21 mai 2021

Vente garantie

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves, mais elle est vendue « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur »? Vous songez plutôt à vendre et vous vous demandez si cette façon de faire est aussi avantageuse qu’elle en a l’air? Ces dernières années, la proportion de ventes immobilières conclues sans garantie légale n’a cessé d’augmenter au Québec. Que vous songiez à acheter ou à vendre, voici ce que vous devez savoir pour prendre une décision éclairée.

Qu’est-ce qu’une garantie légale?

Le code civil du Québec prévoit que tout immeuble est vendu avec une garantie quant à la validité du titre de propriété et à la qualité de l’immeuble. Cette protection permet à l’acheteur de poursuivre le vendeur en cas de vice caché dont il ne pouvait raisonnablement connaître l’existence au moment de la transaction.

La vente d’une propriété sans garantie légale

En principe, une vente dite « sans garantie » exclut la garantie quant à la validité du titre et la qualité de l’immeuble. Cette exclusion peut être totale ou partielle. C’est pourquoi la plupart des ventes sans garantie légale ne comportent qu’une exclusion de la garantie de qualité. Le vendeur se dégage ainsi de sa responsabilité pour vices cachés.

Cette absence de garantie prendra le plus souvent la forme d’une clause contractuelle dans la promesse d’achat et dans l’acte de vente qui indique que la vente est faite « sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Cette clause est fréquente dans les ventes de succession puisque la personne qui est responsable de vendre ne connaît pas nécessairement l’état réel du bâtiment. Écarter l’application de la garantie légale permet de protéger les héritiers d’une éventuelle poursuite.

En cas de vente sous contrôle de justice ou « reprise de finance », l’exclusion est automatique puisque la propriété n’est pas vendue par le propriétaire, mais par la banque.

Les conséquences pour l’acheteur et le vendeur

Acheter sans garantie légale, une aubaine?

En achetant sans garantie légale de qualité, il est parfois possible de payer un prix moins élevé et de faire une bonne affaire. Ce n’est toutefois pas toujours le cas, surtout dans un marché favorable aux vendeurs comme celui de Sherbrooke, et ce depuis le début de la pandémie. Il est aussi très important de considérer l’état de l’immeuble et d’ajouter à vos calculs le coût des rénovations à prévoir.

Comme acheteur, voici la conséquence la plus importante dont vous devez tenir compte : il vous sera impossible de poursuivre le vendeur pour un problème entourant un vice caché, à moins qu’il n’ait agi de mauvaise foi. Il vous faudra donc prouver que le vendeur connaissait le vice caché et a intentionnellement omis de vous en informer. (Bonne chance!)

Il est donc crucial de faire inspecter minutieusement la propriété par un inspecteur compétent avant d’acheter. Avisez également votre inspecteur que l’immeuble est vendu sans garantie légale pour qu’il en tienne compte lors de son inspection préachat.

Et pour le vendeur, est-ce toujours avantageux?

Pas nécessairement. En tant que vendeur, exclure la garantie légale ne vous protège pas contre les recours en cas de vice que vous auriez délibérément caché. Vous êtes toujours tenu de déclarer tout vice connu au moment de la vente.

De plus, selon l’état du marché, une exclusion de garantie peut décourager certains acheteurs ou avoir un effet à la baisse sur le prix de vente. Bref, c’est un pensez-y-bien dont vous devez discuter avec votre courtier.

Les avantages de faire appel à un courtier immobilier

En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier immobilier a le devoir de bien informer le vendeur et l’acheteur des conséquences de l’exclusion de garantie légale. Nous pouvons également vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter pour vous protéger.

Notamment, lors d’une transaction réalisée par un courtier immobilier, le vendeur a l’obligation de remplir la déclaration du vendeur. Ce document, réalisé en collaboration avec l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) aide l’acheteur et le vendeur à bien connaître et à communiquer l’état et l’historique du bâtiment. Votre courtier pourra également vous recommander un expert fiable et compétent pour réaliser votre inspection.

Vous l’aurez compris : que l’on soit acheteur ou vendeur, une vente sans garantie légale peut s’avérer autant une solution gagnante qu’un pari risqué selon le contexte. L’important reste de bien comprendre tous les enjeux avant de vous engager. Ça tombe bien, nous sommes justement là pour vous conseiller.

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